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摘要：2009年12月31日国务院发布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，将海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略，为海南省旅游房地产业提供了重大的发展机遇。本文提出以海南旅游资源为依托，以实现资产、负债、中间业务全面协调、可持续发展为目标，通过建立和完善专业化的营销体系，构建旅游地产特色银行的战略思路，并在此基础上提出了构建旅游房地产特色银行的策略选择和配套机制。
　　关键词：旅游房地产；商业银行；战略管理 
　　一、构建海南省旅游房地产特色银行的可行性分析
　　（一）构建海南省旅游房地产特色银行的理论基础
　　构建旅游房地产特色银行属于商业银行战略管理的范畴。商业银行战略管理是商业银行关于自身在未来不确定性环境中为实现既定总体发展目标而进行的一系列决策和活动[1]。具体地说，就是商业银行对经济发展趋势进行预测，规划银行经营目标，构建相应的内部体系，对各类金融业务和产品等进行优化排序和资源配置，并不断调整和修正，以达到预期目标[2]。商业银行战略管理是根据银行经营环境变化制定战略、实施战略，并根据结果评价和反馈来调整、制定战略的动态过程。构建旅游房地产特色银行的经营战略，就是基于商业银行战略管理理论，在海南国际旅游岛建设的大背景下，通过对海南省银行业自身经营和发展所面临的战略环境进行分析、评价，并预测这些环境的未来发展趋势的基础上形成的。
　　（二）构建海南省旅游房地产特色银行的环境分析
　　海南省构建旅游房地产特色银行具有坚实的产业环境基础，主要表现在以下几个方面。
　　1.海南省具有发展旅游房地产的资源禀赋。海南省拥有全国唯一的热带海岸带，海岸线长达1528公里，其中具备旅游房地产开发条件的海岸线约占50%～60%，被称为“国宝级”的海岸线。海南省具有目前国内最佳的综合生态环境、人居环境。据近4年海南省环境状况监测表明，海南省的环境质量特别是环境空气质量持续保持全国一流水平，负离子含量超出世界卫生组织规定的空气清新标准的几十倍。
　　2.海南省具有发展旅游房地产的政策优势。自2000年以来，海南省已先后编制实施了《海南省城镇体系规划》、《海南省土地利用总体规划》、《海南省旅游总体规划》、《海南省城乡经济社会发展一体化总体规划》等政策法规，并抓紧编制《海南省旅游房地产发展总体规划》。在这一系列省域重要规划中，均突出岛屿空间特色，为推进房地产业整体发展创造了有利条件。特别是2010年相继发布的《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》等重大文件，不仅将海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略，更把房地产业定位为海南国际旅游岛的八大支柱产业之一，提出了要保持海南省房地产业平稳健康发展，积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，为海南省发展旅游房地产业提供了坚实的政策保障。
　　3.海南省具有发展旅游房地产的产业基础。自2004年以来，海南省不断加快旅游“硬件”发展，目前已拥有星级酒店238家，A级以上景区30个，旅行社数量已由158家发展到196家，导游人数达到了9800人①。扩建了海口市美兰机场和三亚市凤凰机场两个国际机场，开通国内、国际定期航线156条和多条包机航线，投资建设东环快速铁路，建成31个万吨级深水码头，逐步构建起方便快捷的立体交通网络。同时，与旅游房地产配套的医疗卫生、文化教育、商业餐饮、休闲娱乐等公共服务配套设施建设也不断加快。旅游公共基础设施的完善刺激了旅游产业加快发展，2004—2009年，海南省每年接待游客人数年均增长9.91%，其中外国游客数量年均增长31.81%；旅游总收入年均增长13.78%，其中外汇收入年均增长36.60%。2010年仅上半年已累计接待过夜游客1323.62万人次，其中累计接待港澳台及外国旅游者34.25万人次；全省旅游收入累计实现138.91亿元①。
　　4.海南省具有发展旅游房地产的广阔前景。一是投资增速加快。2005—2009年，海南省房地产开发投资复合增长率达41.98%。2010年1—6月，海南省完成房地产开发投资205.33亿元，同比增长78.9%，高出全国增长水平40.8个百分点，其中80%直接用于旅游房地产及相关项目的投资。二是销售需求持续旺盛。2005—2009年，海南省商品住房销售面积年均增长22.43％。2010年1—6月，海南省商品房销售面积482.28万平方米，同比增长121.7%。三是发展前景看好。据海南省房地产协会的统计数据显示，自2003年以来，海南度假型居住地产销售以年均33.53%的幅度快速增长，并预计在未来一段时间内继续保持较高的增速。在酒店方面，据《海南省旅游总体规划》预测，到2020年海南省旅游住宿酒店客房需求量约为11.1～13.2万间。也就是说，在未来12年时间内，海南省需要新建旅游住宿酒店客房大约7～9万间，据此估计，海南省平均每年需兴建40～50家酒店。根据有关数据分析，到2020年海南省每年预计接待境内外高尔夫游客约625～650万人次。而目前海南省只有26家高尔夫球场，按照业内标准，一个18洞球场每年的接待极限是9.24万人次，远远不能满足不断增长的境内外市场需求。因此，到2020年海南需要拥有70家高尔夫球场，这与海南省住房和城乡建设厅所作的“未来15年内全省新增30～40个高尔夫球场”的预测大体一致②。
　　二、构建海南省旅游房地产特色银行的总体思路
　　旅游地产特色银行是指以旅游房地产业务为主要经营特色，拥有分工明确、层次互补的专业化营销体系，以及符合特色经营需要的人力资源管理、绩效管理、资源配置、风险控制等配套机制，具备较强的专业化服务能力和市场竞争能力，能够形成旅游房地产业务经营规模效应和集合效应的商业银行。大力发展旅游房地产信贷业务，构建旅游房地产特色银行，是立足于海南省资源环境特点和经济发展趋势所做的思考，符合海南省银行业建设现代化商业银行的战略需要。
　　首先，商业银行从战略管理的角度构建旅游房地产特色经营体系要有明确的战略定位。根据本文的构想，其战略定位应该是以海南省旅游资源为依托，以国际旅游岛建设为契机，以实现资产、负债、中间业务全面协调、可持续发展为目标，建立和完善营销体系，强化市场营销，实施客户分类管理，提高银行市场竞争力，构建旅游地产特色银行。
　　其次，要从区域发展、客户选择、产品策略方面明确旅游房地产特色经营体系的市场定位。在区域发展上，采取点、线、面相结合，以点带线、以线带面的方式，实现城区和县域的协调发展。即以海口市和三亚市为龙头，带动琼海市、文昌市、陵水县等东部县域的发展，并根据市场发展趋势，向澄迈县、保亭县、琼中县等中西部县域延伸，进而覆盖全省具备旅游资源的区域。在客户选择上，按照“大中选强，小中择优”的原则，充实和优化以全国百强、境内外上市公司等大型房地产开发企业及其直接或间接控股的子公司为主体，以具有一定开发经验和资金实力的优质成长型房地产开发企业为补充的客户结构。同时，根据海南省行政区划省直管市县的特点，通过客户名单制管理和动态调整机制，加快建立省、市（县）二级优质客户群。在产品发展策略上，房地产开发贷款重点支持以旅游、休闲资源为卖点的优质住宅、高端酒店、大型商业综合体、生态社区、高尔夫球场、游艇码头等项目；经营性物业抵押贷款锁定由品牌管理公司经营的高档酒店、大型商业综合体、高端旅游项目；个人住房贷款重点支持党政机关、事业单位员工和高收入优势行业员工，私营企业主等资信状况较为理想的客户。同时要建立产品联动机制，发挥旅游房地产信贷业务的辐射效应，实现从资产业务单一营销向资产业务、负债业务、中间业务综合营销和多产品组合营销的转变。 (责任编辑：论文图书馆编辑04) ｛本文仅供参考，如需定制或指导原创论文，请联系论文图书馆客服!｝